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单盘最高成交均价17万 北京城六区购房详解

来源:网络教育信息网 时间:2018-01-02 00:00

腾讯房产北京站暖心策划【城市力量·2017楼市白皮书新房篇】第二章——购房区域解析之城六区

东至日出潮白的水光潋滟,西到院寺晚霞的暮鼓寒潭,南及碧波灵秀的羊肠十渡,北临山舞银蛇的素裹重峦,北京各个区域都有他们的不同,置业购房面临着很多的选择,但归根结底还是总价与区域的挑选。腾讯房产北京站购房区域解析从商圈交通规划、区域成交特征、未来供地情况等方面逐步详解各个区域购房特点,让您晓全局,谋一域。

北京城六区包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区,作为北京的核心区域,区域内聚集大量商圈,人口较为密集,社区发展成熟,无论从资源配套还是交通便捷度,都优于其他城区。

新房供应不足 成交均价6万+

据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月城六区新建商品住宅共新增供应3659套,供应面积52.9万平方米,占整体新建商品住宅市场供应面积的16.4%,整个东城区更是出现0供应的情况。截止11月底,北京城六区存量房套数14502套。

单盘最高成交均价17万 北京城六区购房详解

成交方面,2017年1-11月城六区新建商品住宅共成交7648套,成交面积106.3万平方米,占整体新建商品住宅市场成交面积的29.0%,朝阳区的成交面积仅低于昌平和顺义,排名第三;整体成交均价62528元/平方米,除石景山区域受定向安置房项目成交的拉低影响,其余区域成交均价均高于北京新建商品住宅成交均价,达到5万+水平,东城区、西城区和海淀区更是7万+的价格水平。

单盘最高成交均价17万 北京城六区购房详解

二手房成交量占全市六成

二手房成交量数据来看,2017年1-11月北京二手房共成交了144706套,成交面积1287.2万平方米。其中城六区共成交了89553套,占整体的61.9%,朝阳区的二手房成交量最高;成交面积795.5万平方米,占整体的59.0%。

单盘最高成交均价17万 北京城六区购房详解

按照2017年新建商品住宅成交套数由高到低的顺序,我们分别来介绍城六区的区域情况。

成交套数TOP1 丰台区

成交存量套数双高 新房成交均价6万+

丰台区以永定河为界可分为河东区与河西区,两个区域的配套程度以及房价都有明显差异。区域整体教育配套能满足居民的基本需求,存在一定发展不平衡的问题——城市与农村地区、河东与河西地区的教育配套数量和质量都有较大差距,优质教育资源不足;商业配套方面,河东区特别是四环内商业配套相对比较完善,有许多具有一定规模的百货店和购物中心,而四环外商业配套则普遍不足;医疗配套方面,主要以常规综合医院为主。随着南城计划对丰台发展的带动,丽泽商务圈、园博园等对丰台的商业和环境发展,都起到了不小的推动作用。

据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月丰台区新建商品住宅新增供应1769套,成交套数2432套,是城六区成交量最高的区域,成交均价61202元/平方米。截止11月底,存量房套数2595套,在城六区中排名第二。

腾讯房产新房数据库信息显示,丰台区目前有22个在售待售项目,虽然面积排在城六区第3但是新盘数量仅次于朝阳区,主要集中在青龙湖板块、新宫板块、四三环和南三环附近。

单盘最高成交均价17万 北京城六区购房详解

丰台区在售待售新房项目分布图

从朝阳区2017年新房成交套数排名前十的项目可以看出,排名第一的西山湖为自住型商品房,是成交主力。除自住型商品房外,丰台区置业的人群还是以改善人群为主,TOP10中成交均价基本在6万+。

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丰台区2017新房项目成交套数TOP10

成交套数TOP2 朝阳区

城六区面积最大行政区 存量房套数北京最高占8千套

朝阳区横跨二环到五环,是城六区中面积最大的行政区。朝阳区是北京对外交往的窗口,国际化程度高,区域内汇集了北京大部分的涉外资源、外国商社和外国驻京新闻机构,聚集了多家世界500强企业、金融机构等;朝阳区是北京的文化创意发展强区和示范区,中央美院、798等多个文化创意产业集聚区;朝阳区是北京的CBD,国贸等成熟商圈;朝阳区是北京各类活动的主要场所,国家奥林匹克中心、北京工人体育场等。

据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月朝阳区新建商品住宅新增供应745套,成交套数2388套,成交均价56998元/平方米。截止11月底,存量房套数7963套,是北京存量房套数最高的区域。

腾讯房产新房数据库信息显示,朝阳区目前有40个在售待售项目,主要集中在东坝板块、丽都商圈、中央别墅区等区域。因为朝阳区横跨二环到五环,所以区域在售新房的房价跨度也较大,例如东三环CCTV附近的首创天禧均价18万元/平方米,红坊路靠近小红门附近的江南府均价7.2万元/平方米。

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朝阳区在售待售新房项目分布图

从朝阳区2017年新房成交套数排名前十的项目可以看出,自住型商品房是成交主力。除自住型商品房外,朝阳区置业的人群还是以改善人群为主,TOP10中成交均价基本在7万+。

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朝阳区2017新房项目成交套数TOP10

成交套数TOP3 海淀区

区域配套成熟完善 新房成交均价最高项目所在区

海淀区高校云集,有著名的北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等;旅游景点丰富,有颐和园、圆明园、香山等;商业环境相对比较成熟,早期在区内南部公主坟、五棵松区域形成了较大的商业聚集区,而随着大学城的建设和高新技术产业园的发展,在北部又形成了规模更大的中关村商圈以及后来辐射而成的上地商圈;优质医疗资源丰富,具备多家三甲医院,有空军总医院、武警总医院、北京大学第三医院等。

据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月海淀区新建商品住宅新增供应629套,成交套数1415套,区域成交均价71373元/平方米。截止11月底,存量房套数1596套。

腾讯房产新房数据库信息显示,海淀区目前有17个在售待售项目,主要集中在阜石路附近、上清板块、永丰板块。特别是永丰区域,从拿地数量来看,是海淀区未来房源供应的主要区域。

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海淀区在售待售新房项目分布图

从朝阳区2017年新房成交套数排名前十的项目可以看出,海淀区置业的人群还是以改善人群为主,TOP10中成交均价基本在7万+,还有两个项目接近9万。TOP10项目不得不提的是首创悦榕汇自住型商品房项目,14.8万户申请712套房源,相当于208户竞争1套房。另外,值得一提的是,2017年北京新房成交均价最高的新房项目就在海淀,万柳书院17万元/平方米。

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海淀区2017新房项目成交套数TOP10

成交套数TOP4 石景山区

3个在售待售新房项目 新房成交均价跨度大

石景山区定位为首都文化娱乐休闲区(CRD),商业配套主要沿1号线和玉泉路分布,在苹果园、鲁谷地区形成了一定的商业聚集。近年来北京各区县生态环境质量呈现好转趋势,其中石景山区变化最为明显,由于首钢的搬迁,石景山生态环境质量由差转为一般。

据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月石景山区新建商品住宅新增供应154套,成交套数923套,区域成交均价25166元/平方米,刨除定向安置房项目,区域项目成交均价分为三个档次,分别是2.5万元/平方米、5万元/平方米、7.8万元/平方米。截止11月底,存量房套数1136套。

石景山因可开发面积有限,住宅供应相对较少,近几年推出的新盘也相当少,目前在售的楼盘多为商办写字楼,但各类配套相对齐全,交通也十分便利。腾讯房产新房数据库信息显示,石景山区目前有3个在售待售项目,是整个北京楼市在售待售新房项目最少的区域之一(另一个是西城区,都是3个在售待售项目)。1个在售项目是远洋天著春秋,约308-388㎡的藏山独栋,总价3800万元/套起。2个待售项目分别是玉泉新城,位置上算石景山和海淀的交界,目前项目信息待定;中海寰宇天下,85-175平二至四居,价格待定。区域内的商办写字楼有紫御长安铂悦居、金融街长安中心等。

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石景山区在售待售新房项目分布图

成交套数TOP5 西城区

3个在售待售新房项目 新房成交均价逼近8万

西城区包含原西城区、宣武区两个行政区,下辖15个街道。据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月西城区新建商品住宅新增供应362套,成交295套,成交均价76142元/平方米。截止11月底,存量房套数819套。

腾讯房产新房数据库信息显示,西城区目前有3个在售待售项目,以大户型豪宅为主。从房价来看,都在10万+以上。不管从面积还是从价格来看,与东城区相比稍(yi)微(ran)亲(hen)民(gui)。

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西城区在售待售新房项目分布图

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西城区在售待售新房项目基本信息

成交套数TOP6 东城区

2017年新增供应0套 新房成交均价8万+

东城区包含原东城区、崇文区两个行政区域,下辖17个街道。据腾讯房产最新数据统计显示,2017年1-11月东城区新建商品住宅新增供应0套,成交195套,是各个区域里成交套数最少的区域。成交均价84287元/平方米,是各区里的最高价。截止11月底,存量房套数393套。

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东城区在售待售新房项目分布图

腾讯房产新房数据库信息显示,东城区目前有5个在售待售项目,以大户型豪宅现房为主。从房价来看,都在10万+以上,其中北沿河甲柒拾柒号平均房价15万-20万/平方米,20万的平均单价可以说是北京目前新房市场的最高单价了。

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东城区在售待售新房项目基本信息

2017城六区住宅用地西城0供应0成交

为有效抑制地价的过快上涨,今年北京供应的商品住宅用地(除共有产权住房用地外),全部采取“限房价、竞地价”方式确定竞得人。当达到预设的地价上限时,改为竞报企业自持商品住房面积比例,当竞报自持比例达预设比例上限时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

从今年北京土地市场商品住宅用地的成交情况来看,北京未来供应主要是三种类型的房源,分别是共有产权房(政策性商品房)、企业自持商品房(租赁房源)、“限房价竞地价”商品房(有最高销售限价的商品房)。

2017年北京城六区共有21宗住宅用地成交,其中西城区0宗地块成交、东城区1宗、石景山区4宗、朝阳区和海淀区各5宗、丰台区6宗。

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从地块物业类别来看,8宗为共有产权房地块,7宗为企业自持商品房地块,13宗“限房价竞地价”商品房(其中7宗地块有部分企业自持商品房)。

目前北京城六区共有10宗共有产权房地块,1宗为2016年成交的,1宗为规划项目,其余全部为今年成交的地块。预计提供共有产权房房源13265套。集中在朝阳、丰台、海淀、石景山四个区域。

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北京城六区共有产权房地块综合表

购房小科普:

1、什么是共有产权房?

共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

2、共有产权房购买资格

申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房:

(1)申请家庭已签订住房购房合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。

(2)申请家庭在本市有住房转出记录的。

(3)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。

(4)申请家庭有违法建设行为的,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租房屋。

提前爆料,后续会有共有产权房的专门介绍文章,拭目以待吧~~

目前北京城六区共有10宗企业自持商品房地块,其中3宗为去年开发商竞得,而且全部是100%自持。今年有7宗自持地块,自持比例16%-54%。主要集中在海淀(海淀北部的永丰板块),朝阳、丰台、石景山,分别有2宗、1宗、1宗。

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北京城六区企业自持商品房地块综合表

小提示:

1、关于企业自持商品住房租赁管理的相关问题

今年4月,北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业持有商品房年限为70年,对外单次租期不得超过10年。尽管对押金和租赁价格没有提出明确规定,但《通知》中明确,企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,行为一旦予以认定将纳入“黑名单”,规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

2、关于租房贷款的问题

12月18日,建行在北京推出个人租房贷款“按居贷”,主要基于借款人资信状况,采用“信用+保证”的形式,贷款额度期限最长10年,额度最高100万元,具体额度根据借款人的工作年限、收入情况、公积金缴存、央行征信、贷款记录等多方面维度进行综合评估。为培养“长租即长住,长住即安家”的观念,建行会对“按居贷”的贷款资源、利率给予一定优惠条件。

租房贷款可通过线上和线下两种方式,即使不是承租与建行合作的房源,也能享受租房贷款。线上需在“CCB建融家园”APP上进行租房交易,提交身份信息预估额度办理贷款;若未通过该APP租房、在其它中介租房,则可到建行的营业网点办理,办理时需提供租房合同和押金证明等材料。

目前北京城六区共有13宗“限房价竞地价”商品房,其中7宗地块有部分企业自持商品房,其余6宗为100%对外销售的商品房。

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北京城六区“限房价竞地价”商品房综合表

总结

北京城六区住宅用地开发历史相对较早,每年新增住宅用地稀缺,开发商新拿土地的楼面价相对较高,特别是五环内的新增用地。在加上区域的区位优势和成熟配套优势,开发商出于利润率和产品定位等方面的考虑,普遍推出高端豪宅产品。但是,共有产权房和企业自持商品房未来用于租赁,这两类房源在城六区还是有一定数量的,大家不妨多关注些。